Kupovanje in prodajanje nepremičnin
Je gotovo eden najbolj stresnih dogodkov v življenju posameznika. Zaradi pomembnosti dogodka, visokih denarnih zneskih in možnosti tveganja, ki pri tem so, je pri tem smiselno poiskati primerno in zanesljivo pomoč. To je lahko dober nepremičninski posrednik, ki vam pomaga pri prodaji, nakupu, določitvi cene, primerni predstavitvi ponudbe na trgu, pogajanjih, financiranju in pravnem urejanju posla. Dober posrednik lahko stranki naredi boljši izkupiček, kot bi ga naredila sama, obenem pa mu nudi pravno varstvo, ga s svojimi izkušnjami usmerja in svetuje, ter mu pomaga tehnično izpeljati posel. A koga izbrati ?
Kako izbrati pravega posrednika ? Zakaj izbrati ravno ERJAVEC NEPREMIČNINE Dušan Erjavec s.p. ?
1. Izkušnje, tradicija,
Pri vsaki storitvi, ki jo človek potrebuje in ji ni sam kos, zlasti, kadar gre za pomembne, lahko usodne postopke in odločitve, je smiselno poiskati profesionalno pomoč. Takrat se je dobro obrniti na tiste ljudi, za katere veste, da so ustrezno usposobljeni in imajo dobra priporočila ter po možnosti večletne izkušnje, oziroma tradicijo. Leta dela prinesejo izkušnje, rutino in umirjenost. Pri nas so se prve nepremičninske agencije začele pojavljati v začetku, oziroma sredini devetdesetih let.
Z nepremičninami se ukvarjam od leta 1993, od februarja 1995 pa sem začel svojo samostojno poslovno pot.
Letos torej beležim 20 let dela v nepremičninskem posredovanju.
2. Izobrazba in licence, usposobljenost
Zakon o nepremičninskem posredovanju predpisuje, da se s posredovanjem v prometu nepremičnin lahko ukvarja le tisti, ki ima opravljeno licenco, ki jo na podlagi zahtevnega preizkusa podeli Ministrstvo za okolje in prostor. Posrednik mora biti vpisan v Imenik nepremičninskih posrednikov, ki ga vodi MOP. Za podaljševanje licence je zahtevano tudi redno dodatno izobraževanje. Na kvaliteto dela in nivo seveda vplivajo tudi splošna izobrazba in dodatna pridobljena znanja.
3. Priporočila, osebni pristop, vtis, občutek
Večina strank, ki se obrnejo na nas, pridejo po priporočilih svojih znancev, sorodnikov, prijateljev; imamo kar nekaj primerov, ko smo za isto družino posle opravljali že večkrat v vseh teh letih. Strank ne pridobivamo z oglaševanjem lastnega imena, ampak se naš krog strank širi le s priporočili. To pa zahteva dosledno in korektno delo z vsako stranko, ker gre le tako dober glas lahko naprej.
Kvantiteta izključuje kvaliteto. Prevelik obseg ponudbe pomeni, da posrednik ne more poznati vsake nepremičnine dovolj dobro in ji tudi ne more posvečati dovolj časa za oglede in aktivno prodajo. Nemalokrat zato pride tudi do slabše ali pomanjkljive komunikacije z naročniki. Naročnik si zasluži celega človeka, ki se intenzivno posveča nalogi, ki mu jo naročnik zaupa.
Zato je pri nas ponudba omejena na obseg, ki je za način dela, kot ga zagovarjamo, še vedno obvladljiv.
Preden se odločite za posrednika, s katerim boste podpisali posredniško pogodbo, da ureja za vas nakup ali prodajo vaše nepremičnine, se z njim pogovorite, zato, da dobite svoj vtis. Če vas kaj moti, ali če vtis ni bil pravi, je večja verjetnost, da bo pri nadaljnem delu prišlo do težav. Posrednik, ki za vas dela, mora imeti vaše zaupanje.
4. Ponudba, storitve
Kvalitetno posredovanje ni le pridobiti kupca, oziroma primerno nepremičnino za nakup. Pred prodajo je potrebno je določiti pravo ceno, kar je v teh kriznih časih sploh zelo težko. Posrednik mora biti usposobljen za to, da določi razumno izhodiščno ceno, ali pa imeti možnost povezave z ljudmi, ki so za to usposobljeni. (cenilci). Pridobiti je potrebno vso primerljivo ponudbo, ki je na trgu in dosežene prodajne vrednosti podobnih nepremičnin v zadnjem obdobju.
Posrednik mora pri prodaji uporabljati utečene poti oglaševanja, ki pritegnejo čimvečji krog potencialnih kupcev. Oglaševanje se odvija na najbolj obiskanih internetnih straneh in v tradicionalnih tiskanih medijih. Običajno je ponudba zbrana tudi na posrednikovi spletni strani, ki se stalno ureja in skrbi za dobro obiskanost. V večini primerov je strošek oglaševanja že vključen v proviziji, razen v posebnih primerih, ki zahtevajo medijsko odmevne in specifične načine oglaševanja.
Postopek prodaje je za prodajalce precej obremenjujoč, včasih tudi dolgotrajen, zlasti so naporni ogledi. Vse stranke, ki pridejo na ogled, pridejo tja v našem spremstvu. Posredujemo jim vso potrebno dokumentacijo (izmere, tlorisi, če so na voljo) in informacije. Velikokrat nam lastniki izročijo ključe svojih nepremičnin in se vključijo v postopek prodaje šele pri pogajanjih o ceni. O vsakem nameravanem ogledu je lastnik obveščen, kakor tudi o njegovem rezultatu.
Ljudje imamo različne sposobnosti pogajanja, nekaj je pri tem naravnih danosti, veliko pa se pridobi z izkušnjam. Posrednik vam lahko z dobrim pogajanjem naredi več koristi, kot znaša njegova posredniška provizija. V takih primerih lahko mirno rečemo, da upraviči svojo vlogo in da strošek posredniške provizije zanemarljiv.
Ko je posel dogovorjen v svojih bistvenih elementih (cena, obroki plačil, izselitev) se vključi odvetnik s pripravo pogodbe. Pravna varnost je pomembna pri sklepanju pogodbe. Pogodbo bi moral vedno sestavljati diplomirani pravnik in pri nas tudi je tako. Posredniki, razen tisti z ustrezno pravno izobrazbo, niso usposobljeni za sestavljanje pogodb. Pogodba je sestavljena tako, da ščiti obe strani, ni pristranska in obema stranema nalaga jasne obveznosti in pravice. Za svoje delo, ki ga odvetnik opravi za posrednikov stranko, tudi nosi odgovornost. Tudi posrednik odgovarja za vse morebitne pravne napake, ki bi jih storil v postopku posredovanja in s tem povzročil svoji stranki škodo. V skladu z Zakonom o nepremičninskem posredovanju mora posrednik imeti sklenjeno poklicno zavarovanje za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja.
Po podpisu pogodbe je potrebno voditi celoten postopek prijave pogodb na pristojni DURS in po plačilu davka organizirati overitev pogodbe. Po plačilu davka je potrebno pogodbo overiti pri notarju, kar naredi le prodajalec. Najbolje je, da posrednik, kot nevtralna stranka, prevzame pogodbo in jo do zaključka posla deponira. Kadar kupec zaključuje finančno konstrukcijo s hipotekarnim kreditom, se posrednik vključi in sodeluje z banko, ji dostavi vso potrebno dokumentacijo za pridobitev kredita in pogodbo izroči pogodbo notarju, ki ureja zapis za kredit. V primeru plačila brez kredita pogodbo izroči kupcu po zadnjem plačilu ali po dogovoru uredi vknjižbo pogodbe v zemljiško knjigo.
Po plačilu celotne kupnine nastopi primopredaja. Sestavi se primopredajni zapisnik, ki se ga podpišeta obe strani, na podlagi tega in podpisane pogodbe pa posrednik uredi vse prepise priključkov in storitev, ki so vezane na lastništvo nepremičnine. (dobavitelj elektrike, plina, vode, odvoza smeti, KTV, itd..). Šele s tem je posel zaključen.
O obsegu vseh storitev, ki jih opravimo za stranke se dogovorimo v posredniški pogodbi, ponavadi pa je v ceni storitve vključeno vse, kar smo našteli: določitev cene, oglaševanje, ogledi, odvetniška pogodba, urejanje postopkov na DURS in pri notarju, deponiranje pogodbe, sodelovanje z banko zaradi kredita, primopredaja in urejanje prepisov priključkov.
5. Reference
Ker so informacije v zvezi s posameznimi zaključenimi prodajami zaupne, jih ne moremo posredovati javno.
Med našimi strankami se najdejo ministri, zdravniki, odvetniki, vodje bančnih podružnic domačih in tujih bank, znani igralci, cenilci, profesorji, podjetniki, pisatelji, novinarji, ekonomisti, diplomati in čisto nič manj pomembni preprosti delavci, kmetje in upokojenci… Vsak od njih je za nas najpomembnejši, ko delamo z njim. Vsakemu od njih pomagamo peljati posel od začetka, da uspešnega konca. Zato so naše stranke zadovoljne.
Referenca, ki jo s ponosom objavljamo:
V 20 letih dela se naši kupci in prodajalci niso med seboj nikoli tožili. Kar pomeni, da je posel vedno potekal normalno in do so bili odnosi z vsemi urejeni.
Reference zaključenih prodaj si lahko ogledate v zbirki slik iz zadnjih letih, ki so bile v času prodaje tudi javno objavljane.